Представители брокерской компании ЛионКредит рассказали о текущей трансформации сферы ипотечного кредитования, динамике ставок, законодательных изменениях и перспективах IV квартала текущего года.

В июле Центробанк на 0.25 пп понизил ключевую ставку, тем самым прервав долгий период, в течение которого она сохранялась на уровне 7.50%. Если же в ближайшее время ставка продолжит снижаться в результате уменьшения инфляции, то это может привести к некоторому уменьшению процентов по банковским кредитам. Однако, как говорят эксперты, изменения здесь едва ли будут существенными. В частности, по обычным ипотечным займам ставки могут опуститься чуть ниже 10%. Однако это позволит преодолеть существенный психологический барьер — 9.9% воспринимается потребителями более легко, нежели 10.1%. Однако маловероятно, что такое снижение будет доступно всем — скорее всего, более привлекательные ставки будут предложены prime-сегменту.

Как изменится кредитный рынок осенью-19?

Важное новшество вводится для банков с 1 октября. Теперь они обязаны при рассмотрении заявки на кредит определять показатель долговой нагрузки (ПДН) обратившегося за деньгами человека. Данный инструмент, разработанный Центробанком, должен несколько «остудить» рынок необеспеченных потребительских кредитов, а также поспособствовать снижению уровня рисков для банков и всей кредитной системы. Рассчитывать ПДН финучреждения должны будут при рассмотрении заявок на потребкредиты и кредитки, если запрошенная сумма превышает 10 тыс. рублей.

Определять ПДН банки будут по отношению совокупной ежемесячной выплаты по всем займам и кредитам заявителя к размеру его официальной зарплаты. В случае, если на долговые выплаты потенциальный заёмщик тратит более 50% своего дохода, то банку придётся применять существенно большие рисковые коэффициенты. Для клиента это будет означать увеличенную процентную ставку.

Кроме того, теперь банки должны будут определять полную стоимость кредита (ПСК). Это выраженный в конкретной сумме процент по займу, который заплатит человек за пользование банковскими деньгами.

И чем больше будут значения ПДН и ПСК, тем выше будет уровень банковских рисков при работе с конкретным заемщиком. Нужно отметить, что для оценки клиента кредиторам разрешено использовать только его официально подтвержденные доходы. Однако как именно будут проверяться предоставленные документы о зарплате, регулятор пока не уточняет. Так что по механизму и эффективности работы нововведений до сих пор достаточно много вопросов.

Пока что новый механизм оценки клиентов предлагается распространить только на беззалоговые потребительские кредиты. Именно они отличаются особо высоким уровнем рисков, поскольку не обеспечиваются никаким имуществом. Займы же с залогом для банков гораздо менее рискованные, поэтому и их стоимость для заемщика при прочих равных условиях ощутимо ниже.

Тренды на объединение нескольких займов и обеспечение кредитов недвижимостью

Что касается ипотечного кредитования, то для большинства россиян оно ещё в течение длительного времени будет основным способом покупки собственной квартиры, индивидуального жилищного строительства, а также проведения капитального ремонта. Существенное снижение ставок по ипотеке, достигнутое в последние годы, привело к тому, что ежемесячные платежи по таким кредитам практически сравнялись со средней арендной платой за съем жилья. Нередко аренда выходит и вовсе дороже, чем ипотека. В то же время при оформлении такого кредита можно оформить налоговый вычет и возвратить себе часть уплаченных государству подоходных налогов. Поэтому граждане довольно активно пользуются ипотечными займами — лидируют по спросу на такие кредиты регионы «тюменской тройки», а наибольшую динамику спроса на ипотеку за последний год продемонстрировали Крым и Севастополь.

Вполне вероятно, что кредитные организации будут предлагать своим клиентам все более персонализированный подход. Это может выразиться, в частности, в более точном расчете ставки и характеристик займа с учетом специфики ситуации клиента, его материального положения, качества предоставляемого обеспечения по займу. В результате те из заемщиков, которые могут предъявить банку справку о доходах по утверждённой форме, с большой вероятностью получат одну из самых привлекательных ставок.

В то же время банки, скорее всего, будут предлагать все более лояльные условия заемщикам с альтернативными доходами. Это индивидуальные предприниматели, самозанятые граждане, владельцы бизнеса и т.д.

Другой все более сильной тенденций является объединение нескольких займов разных видов в единый кредит, обеспечиваемый недвижимостью и имеющий за счёт этого более привлекательную ставку. В результате уменьшается не только отдаваемый банку процент, но и ежемесячный платёж. Погашение 1 кредита с надежным обеспечением будет ощутимо выгоднее, нежели выплата по нескольким потребительским кредитам, каждый из которых в большинстве случаев имеет индивидуальные условия и порядок погашения, стоимость и комиссии. 

Также можно с достаточной долей уверенности предположить, что предоставление недвижимости в залог будет все чаще использоваться в сфере обычных розничных кредитов. Это позволит на более выгодных условиях взять в долг у банка реальные деньги — и использовать их по своему усмотрению. В частности, так можно получить при разумной переплате средства для оплаты обучения, приобретения земли под ИЖС, инвестиций в бизнес и т.д.

В целом же кредитный рынок в ближайшей перспективе вряд ли будет расти более резкими темпами, чем обычно. Не ожидается и рост объемов рефинансирования — такие программы были в тренде 1-2 года назад.

Между тем изменений в этой сфере ожидается немало. И они, несомненно, в той или иной степени повлияют на предлагаемые кредитные программы. Поэтому при каждой необходимости обратиться к банковским финансам следует анализировать все доступные варианты. Сделать это позволяет обращение к услугам кредитного брокера — своеобразного посредника между заемщиком и банком.