На прошлый год пришелся исторический пик девелоперской и покупательской активности – спрос на жилье был по-настоящему ажиотажным. На фоне этого на максимум вышли и объемы ипотечного кредитования. Однако в новом году такая картина едва ли повторится. Как отмечают специалисты компании «ЛионКредит», рыночные факторы указывают на близящееся охлаждение жилищно-ипотечного сегмента. Причем по всем фронтам.

В 2021-м рынок недвижимости активно подогревался госпрограммой субсидирования ипотеки. В совокупности с и без того высоким спросом она и обусловила рекордные показатели и по числу сделок купли-продажи, и по количеству/объемам заключенных ипотечных договоров.

И это был, безусловно, пик покупательской активности. В наступившем же году рынок с большей вероятностью будет двигаться в сторону равновесия. Да, спрос на первичном рынке будет сохраняться на высоких уровнях – льготные программы кредитования будут поддерживать его. К тому же практически в половине российских регионов средние размеры ипотечных займов вполне попадают в установленные по госпрограмме рамки в 3 млн рублей. Так что как минимум до середины года субсидированная ставка будет поддерживать интерес к ипотеке. А в Дальневосточных регионах спрос на кредитное жилье с большой вероятностью будет только расти – здесь, напомним, действует отдельная льготная программа. И она весьма неплохо нивелирует удорожание квадратных метров.

Что касается девелоперов, то они с большой вероятностью будут стремиться поддерживать дальнейший рост цен на недвижимость. Впрочем, рыночные условия могут препятствовать этому. «Ключевая ставка растет, следом за ней дорожает и ипотека. В течение года она скорее всего выйдет на уровень в 10-12%. А это дополнительно охладит и без того успокаивающийся спрос. В таких условиях застройщикам придется стимулировать покупательскую активность, а лучший стимулятор – это скидки», – полагают в «ЛионКредит». Что касается вторичного рынка, то здесь ценники, скорее всего, стабилизируются на нынешнем уровне – так сработает эффект рыночной инерции. В целом при данных сценариях жилье может в среднегодовом диапазоне подешеветь на 3-5% относительно показателей конца прошлого года.

Но ипотечная активность все равно будет снижаться – на фоне повышения ставок это неизбежно. Грубо говоря, начнется плавный откат к объемам выдачи в докоронавирусные 2018-19 гг., когда ипотека предлагалась примерно по тем же ставкам, что и прогнозируются на текущий год. В то же время абсолютный объем выданных жилищных займов наверняка будет больше результатов указанного периода – госпрограммы все еще стимулируют спрос.

Но на рекордные показатели 2020-21 гг. ипотека однозначно не выйдет. Во многом и потому, что долговая нагрузка на ипотечников непрерывно растет – причем как в сегменте новостроек, так и на вторичном рынке. И признаков замедления такого роста пока не наблюдается. Повышение же КС и ипотечных ставок делают ипотеку все менее доступной.

В целом объем ипотечного кредитования в 2022 году может оказаться на 20-25% меньше результатов прошлого года. Причем как по количеству договоров, так и по сумме выданных денег. Но, подчеркивают в «ЛионКредит», не следует упускать из виду сильную неоднородность жилищного рынка и пока еще не решенную судьбу программы льготной ипотеки. Другими словами, прогноз может измениться как в ту, так и в другую сторону