Купить квартиру можно у застройщика, у посредника-перекупщика, у бывшего владельца, а еще у банка. Причем последний вариант при грамотном подходе может оказаться наиболее выгодным.

Мы говорим о квартирах, которые находились в банковском залоге по ипотечному кредиту. При возникновении у заемщика безвыходной ситуации, когда для погашения задолженности у него нет никаких средств, банк может через суд забрать залоговую квартиру – причем с апреля-2021 даже в том случае, если она является единственным жильем заемщика.

Получая по суду квартиру, кредитор принимает ее на собственный баланс. Однако его цель – не забрать квартиру у нерадивого клиента, а возместить свои затраты. Следовательно, полученное имущество нужно реализовать. Причем найти покупателя нужно как можно скорее: содержание недвижимости требует денег, рыночная ситуация меняется, брешь в банковском бюджете, нанесенная невыплаченной ипотекой, ухудшает положение дел кредитора. Да и в целом, наличие непрофильных активов не слишком выгодно банку. Поэтому он заинтересован в как можно скорейшем избавлении от такого дорогостоящего балласта. И этим могут воспользоваться рядовые покупатели.

Как банки торгуют квартирами

Самый простой вариант для финансовой организации – это выставление квартиры на собственный аукцион во внесудебном порядке. Привлекательность этого варианта – в легкости его исполнения. Кредитор согласовывает продажу квартиры и ее условия с собственником, проводит аукцион, выигрывает который участник, предложивший максимальную цену. Еще один весомый плюс – внесудебный характер. Если заемщик соглашается на такую продажу, то нет необходимости тратить время и деньги на судебные процедуры.

Важный критерий здесь – начальная цена лота. Она не берется «с потолка», а определяется квалифицированным оценщиком. И зачастую стартовая цена оказывается ощутимо ниже среднерыночной. Разумеется, для банков это риск, однако они во многих ситуациях готовы на него.

Вот только в ходе торгов начальная цена нередко поднимается и выше средних по рынку значений. Поэтому, участвуя в аукционе, нужно не поддаваться азарту и здраво оценивать рыночную ситуацию и свои возможности.

Еще один риск покупки недвижимости с банковского аукциона – возможные юридические проблемы. Если не изучить официальные сведения об интересующем объекте, можно заплатить за квартиру, в которой окажутся прописаны несовершеннолетние или инвалиды. А просто так выписать их не удастся.

Возможна  и ситуация, когда собственник, не платящий по ипотеке, не согласится на продажу с аукциона. В этом случае решить проблему можно будет только через суд. При вынесении решения в пользу банка квартира выставляется на торги. Последние проводятся на профильных электронных площадках либо прямо на сайте кредитора. Здесь можно «сыграть на понижении»: если лот не был выкуплен в первом раунде торгов, то его цена снижается, и торги повторяются. Если все правильно рассчитать, то можно купить квартиру со значительным дисконтом.

Потенциальные трудности

Иногда бывает так, что результаты торгов оспариваются, а договор купли-продажи аннулируется. Такое развитие событий возможно, если одной из сторон были допущены серьезные процессуальные нарушения. Поэтому первое, что нужно сделать, – удостовериться, что имеются все необходимые документы, дающие добро на продажу. Помимо этого, нужно понимать, по каким правилам проводятся такие торги квартирами.

Еще один «подводный камень» – право экс-владельца квартиры оспаривать судебное решение о продаже его собственности. Затягиваться такие разбирательства даже в одной инстанции могут на долгое время – а ведь можно обжаловать неудовлетворительное решение в вышестоящем суде. И если один из них удовлетворит требования истца-неплательщика, то вам придется возвратить ему приобретенную на банковских торгах квартиру. А возврат уплаченных за нее денег – это уже совсем другая история… Поэтому, найдя интересное предложение, удостоверьтесь, что решение суда вступило в законную силу.

Что касается цен, то здесь многое зависит от самого объекта, рыночной ситуации, состояния экономики в стране и т.д. Практика показывает, что при удачном стечении обстоятельств можно купить весьма интересную недвижимость с солидным дисконтом. Такое бывает, когда торги никак не удаются. Задача банка – отбить свои затраты, поэтому его больше интересует оперативность продажи. И если квартира задерживается на балансе, он начинает постепенно уменьшать цену. Особо сильно дешевеют объекты с минимальной ликвидностью и изначально слишком переоцененные. Чтобы поймать самое выгодное предложение, нужны определенные знания, аналитические способности и определенная доля удачи.

Не лишним будет подстраховаться

Юридические проблемы с квартирой, продаваемой банком, маловероятны – банковские юристы досконально проверяют ее, прежде чем выставить на продажу. Кроме того, ипотеку тоже кредитор выдаст только на безопасную и надежную недвижимость.

Однако не лишним будет уточнить историю интересующей квартиры, осмотреть дом и подъезд, в котором она находится. Можно поговорить и с соседями. Это поможет заблаговременно выявить многие скрытые особенности, как то: шумящие соседи, перебои с водоснабжением, неэффективная работа управляющей компании и т.д. Стоит заказать и независимую оценку объекта. Другими словами, придется вам взять на себя обязанности риэлтора, оказывающего услуги самому себе.

Можно выкупить квартиру и у ее текущего собственника. Однако такая сделка несет в себе гораздо больше рисков, нежели покупка у банка. Кроме того, учитывайте, что полностью оформить право собственности на купленную недвижимость вы сможете только после полного погашения ипотечного долга. И тут при недостаточной внимательности можно стать жертвой ловких дельцов: должник и ипотеку за ваш счет погасит, и с квартирой останется. А вам придется околачивать пороги судов.

Купить залоговую квартиру можно и у т.н. банковских посредников, которые выступают в роли агента по недвижимости. Банк на основании 2-стороннего договора поручает такому посреднику продать квартиру, за что тот получает свою комиссию. В этом случае выигрывает, прежде всего, банк, так как снимает с себя непрофильные обязанности. Для покупателя выгода работы через посредника заключается в упрощении и ускорении всей сделки. Вот только проверять такого агента нужно еще внимательнее, чем экс-владельца – иначе можно нарваться на мошенников.

В целом же покупка залоговой недвижимости может оказаться весьма выгодной. И если вы готовы принять на себя связанные с такой сделкой риски, то вы можете ощутимо выиграть в цене. А быстро и точно подобрать наиболее выгодную ипотеку на желаемую квартиру вам помогут специалисты «ЛионКредит»!